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2015年农村土地政策的新走向

2015-07-07


 

 

2015年农村土地政策有哪些新走向?


    首先,实施《农村土地承包法》将是2003年乃至今后一段时期土地承包政策方面的主要工作。

    由于在二轮延包结束时的土地承包格局,并不完全符合当时的土地承包政策。而《农村土地承包法》对土地承包格局作为强制握的规定,法律实施后的一段时间内,应该对照法律的规定,纠正各地土地承包中与法律不一致的做法。这样部分未将土地承包权确立到户的地方可能“返工”,承包期不足30年的地方可能处长到30年,农民将得到一定的好处。

 

    其次,从法律上进一步明确农地承包经营权的内涵。

    包括承包、占有、经营、收益、转让、入股、抵押、继承等各种权利的法律涵义,以及如何在集体与农户之间具体划分。确立土地承包经营权的物权属性和流转合同的债权属性。

 

    再次,要建立集体土地价格评估体系和土地流转中介市场。

    地租、地价是调节土地流转的经济杠杆,其评估体系的建设,直接关系到土地使用权流转制度的建设。

    在土地使用权流转过程中,由于地租、地价形式的确立,直接解决了实际操作中价值尺度的难题,使土地流转可以在不同的所有者和使用者以及不同的社区之间通行,从而使土地转让报酬规范化、制度化,成为流转活动中利益补偿的准则,推进土地流转进程。

    为促进土地使用权流转,地租在区分土地资产收益和合理经营收益上总的原则应该是绝对地租归国家,级差地租I归集体,级差地租II归经营投资者。由于各地情况不同,或者是级差地租I,或者级差地租II,或者是两者兼而有之。有的地方还可能出现“地租负值”现象,土地转让,非但得不到收益,还要“倒贴”。

    确定地价的方法很多,较易操作的是土地收益还原法和市场比较评价法,在实践中,这两种方法是结合运用的。以地力评价为依据,确定土地的理论价格,在土地使用权流转中起到调节作用是十分必要的。土地流转时,根据地力的增减给予补偿和处罚,由此建立起培肥地力的机制,解决土地流转过程中地力下降这一难题。这样,才能从根本上保证地租实现其土地资产保值、增值的职能。

 

    另外,还要建立农村土地流转的中介市场。当前农村土地流转中存在着双边垄断的现象,即土地的转让方找不到土地的受让方,土地的受让方找不到土地的转让方,农村土地转让信息的取得主要依靠邻居、亲戚、朋友及农村干部的信息交流,因此获取信息的难度大,成本高。这种信息不对称问题的存在,主要是由于缺乏信息中介。

    因此,有必要建立相应的信息中介与发布组织,建立农村土地流转交易信息网络,及时登记汇集可流转土地的数量、区位、价格等信息,接受咨询,勾通供需双方的相互联系;妥善处理土地经营过程中发生的矛盾和问题;同时承担提供信贷、技术、物质服务,从而推进农村土地流转。

    实践中切要严格遵循“有条件、自愿、有偿、公平、合法”的农村土地流转原则。土地流转必须具备一定条件,即经济发达地区,人均土地资源很少,农村剩余劳动力大部分已经转移。二、三产业发达或者本地产生了经济实力较强的龙头企业,有充分的资金、人才、市场等条件支撑,农民又自觉要求进行土地流转的地方。

 

    又次,积极促进各种形式的农民合作组织和农民自我保护组织的发展,提高农民的谈判能力。

    土地制度的建设和社会保障制度的完善,都是一个制度变迁过程。制度变迁的方向,不仅取决于效率原则的指向,还取决于与此相关的不同利益集团之间相对谈判能力的强弱。在城镇化及与此相关的土地农转非过程中,在农业结构调整中,要规范政府行为,有效地维护农民利益(包括土地承包经营权或社会保障权),必须有相当发达的农民组织作支撑。

    农民要制约土地负担的迅速增长,要在与农产品经营有关的诸多“谈判”中,节约交易成本,减少信息不对称性,改变其被动接受的地位,必须依靠其组织化程度的提高。在市场经济条件下,发展各种形式的农民合作组织,既是提高农民生产能力的重要形式,也是增强农民自我保护能力的重要形式。

 

    最后,在城镇化发展中,对于农转非的土地,积极探索多种形式的土地证券化思路,促进土地的资本化开发,实现以地生财,以地建立正规的社会保障基金,也能明显地提升土地的保障功能。

    比如,鼓励农民采取土地入股等形式,参与城镇扩张地带的土地开发;或通过土地证券化,直接进入土地一级市场。在农民入股所得或土地证券化所得中,拿出一个固定的比例,纳入相应城镇的社会保障基金,使转出土地的农民,此后享有与所在城镇人口同样的社会保障待遇。结合相关政策或法律的调整,发展以土地使用权或所有权抵押为特征的土地金融,提高城镇化过程中的融资能力,加快土地开发或增值的进程。

 

    此外,市以上政府可以根据当年的城镇开发情况,从财政收入中划出一个固定的比例,用于建立农民的社会保障基金。农民正规社会保障的资金来源,还可有另外两个渠道,一是乡村集体资产的收益,包括集体资产改制中收回的价值形态的资产,以及股权收益、租赁收益等。二是发行国债的部分收益、部分国有资产和国有企业收益,包括上市公司国有股减持的部分所得,国有企业转制中的资产拍卖、变现所得和股权收益。可转入国家财政,再通过转移支付等形式,支持农民的土地外社会保障体系建设。国有资产是全国人民所有的资产,不是城市人独有的资产,更不是国有企业职工独有的资产。因此,在国有资产和国有企业的收益中,应该有属于农民的那部分资产收益。

 

    此外,农村土地制度的改革,必须与改革地方行政管理体制,包括精简县级机构、实行乡镇自治以及减少村级管理人员、农村税费改革、加强村民自治、建立农村社会保障等配套进行。

 

    来源:微信

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